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裝配式建筑全過程成本控制策略
發布時間:2019-09-20    閱讀次數:58     [大][中][小]

裝配式建筑成本管理,有別于傳統的成本管理。不可將把眼睛只盯著比傳統現澆價格高的構件價格,目前裝配式建筑的增量成本中,可以努力降低的空間有限。拔高視野,從房地產開發的全局來看如何更好的開展裝配式建筑的成本管理。

采用EPC工程總承包模式、實施規模化和采用標準化設計等是解決裝配式建筑造價偏高問題的內在因素。

政府補貼、增值稅計算、一定比例面積獎勵、提前預售回款、節稅節息等政策紅利是彌補裝配式建筑增量成本的外在因素。

 本文以房地產開發的時間順序,分享 拿地、建設、銷售3個階段的成本管控經驗。

1拿地階段

在房地產開發前期,需進行市場調研、可行性研究,為拿地提供參考數據。在此環節,房價是調研的核心內容,地方政府的裝配式建筑鼓勵政策和土地增值稅政策是調研重點,預制構件廠家的技術體系、資金實力和位置布局是調研關鍵。

1、房價是成本管控方向的決定性因素

 我國實行土地出讓招拍掛制度,房產公司能接受的拍賣成交價一般不取決于土地成本本身,而往往由未來的房價的上漲預期來決定。房價的高低是消化預制率的核心指標,房價越高,預制率也可相應提高,以降低單位建造成本。

這種現象在一、二線城市表現得尤為明顯(北上廣深等一線城市的房價達到5/m2以上),拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。在國外,如新加坡、日本等地,裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業化發展的負面因素。在我國的三、四線城市,或房價低于1萬元的地區應用裝配式建筑技術的成本壓力較大。

2、鼓勵政策和土地增值稅政策是影響利潤的重要因素

地方政府對于裝配式建筑實行的組合式鼓勵政策,在一定程度上彌補了裝配式建筑的增量成本。如面積獎勵政策、現金補貼政策、提前預售政策等(上海規定完成主體結構1/2以上即可預售,沈陽市甚至規定主體結構出±0即可預售)。這些組合政策基本上彌補了裝配式建筑的增量成本。

同時,在拿地環節,更多的應關注政府補貼對土地增值稅臨界點的影響,《土地增值稅暫行條例》規定對標準普通住宅實行免征土地增值稅的優惠政策,如果因政府補貼而使土地增值率超過20%話,則房產公司不能享受標準普通住宅的免稅待遇,有可能政府補貼100萬,房產公司反而多繳1000萬稅,得不償失。

3、構件廠精準調研是關鍵

預制構件廠家的技術水平和位置布局,也是一個重要的考慮因素。裝配式混凝土結構體系有多種形式,各預制構件廠技術水平、生產設備不盡相同,如德國自動化程度較高的流水線生產設備就不太適合胡子筋的預制構件要求,其折舊費也高于普通國產的生產線;

其次,預制廠的資金實力是必須考量的關鍵因素,壓款結算是建材行業的普遍現象,預制構件廠一旦出現資金困難,施工進度受制的最終受害者必然是房產公司;再次是運距問題,如果預制構件廠與項目所在地的距離直接影響運輸費。

2建設階段

建筑安裝環節包括了設計、采購(生產)和施工三個緊密相關的過程,該環節的成本比例達到80%以上,是成本控制的重點所在。

1、裝配式設計是成本控制的關鍵要素

設計對項目最終造價起決定作用,但目前裝配式建筑設計處于重新起步階段,大多數建筑設計院不具備裝配式建筑專業設計能力,BIM技術的運用也處于摸索、起步階段。這就促使房產公司提高整合能力,對傳統設計、裝配式深化設計、構件生產和施工單位的技術力量、項目具體情況進行整合,以便預制構件的生產、運輸和施工,達到節約造價的目的。

 首先,在項目方案設計階段確定合理方案。系統考慮到建筑方案對深化設計、構件生產、運輸、安裝施工環節的影響。在事前充分研究、事中密切配合,則會有效降低綜合造價。

其次,仔細測算預制率。不以滿足政府規定的預制率為決策標準,而以項目需要的最優預制率為標準來進行拆分,過低或過高的預制率都將對造價產生不利的影響。裝配式建筑設計時應遵循標準化、模塊化,合理設計預制構件與現澆連接之間的構造形式,以便于生產和降低施工難度。

然后,綜合各專業進行全面審核。進行必須的辨析、歸納、協調和修改,才能真正減少事后修改,降低造價。如有可能,盡量采用BIM系統等先進技術完善圖紙,事前發現問題并解決,確保建筑圖和施工圖的統一與完善。

2、采購管理的優化、創新

預制構件的采購,要從預制率、技術體系、規模化、標準化、資金成本等多方面綜合平衡,以實現房地產綜合成本最優化。目前,預制構件的價格普遍偏高,上海大約在30004500/m3左右(隨著鋼材、砼等價格上下浮動)。

住建部科技中心對全國12個典型樓盤單棟樓與規模化應用裝配式建筑的成本差異進行對比分析,發現規模化生產對降低生產成本的貢獻較大,使構件單價降低了780/m3,降幅約23%

同時,預制構件的增值稅率是17%,而建筑勞務、技術服務、純勞務和運輸的稅率分別是11%6%3%11%,都低于17%。將采購并送貨到指定地點的傳統購銷模式進行優化,改為甲供材+委托生產+購買技術+自提貨的采購模式,能有效降低預制構件的稅負,從而降低預制構件的單價。

3銷售階段

1、提前預售

由于有的地方政府均給予裝配式房地產項目提前預售的鼓勵措施,能有效地加快資金回收速度,降低利息支出,從而降低總成本。

沈陽市規定采用裝配式建筑技術的開發建設項目,預制構件采購合同金額可計入工程建設總投資,金額達到總投資額的25%以上且施工進度達到正負零,即可辦理《商品房預售許可證》。以百米高層建筑為例,房產公司至少能提前一年取得《預售許可證》,如售價為15000/m2,按50%預售率和8%的利率計算,能獲得邊際利息收益15000*50%*8%=600/m2。在現金為王的房地產業,邊際利息收益效果是極其明顯的,甚至直接超過了裝配式房地產項目的增量成本。房價越高,邊際利息收益越大。

2、銷售稅費

房地產項目的綜合稅負能達到10%15%左右,甚至更高,土地增值稅是推高稅負的主要因素。土地增值稅以增值額為計繳基數,稅率分為30%40%50%60%四檔,可按房地產開發成本總額加計扣除20%;同時對增值率低于20%的普通住宅免征土地增值稅,所以提高成本是管控銷售增值率的最有效手段。如果管控到位,可獲得很好的節稅效果。

首先,應用裝配式建筑技術的增量成本大約為300/m2600/m2,百米高的住宅樓一般從6層以上開始裝配,全樓的單位增量成本為250/m2417/m2。按土地增值稅政策規定可以加計扣除20%,即按300/m2600/m2扣除再計算增值率。在售價不變的情況下,裝配式建筑的增量成本及其加計扣除金額之和沖減了增值額,按40%稅率計算的話,可以節稅120/m2200/m2

其次,準確把握普通住宅的免稅標準,將增值率控制在20%以下,裝配式房地產項目的節稅效果將更加明顯。沈陽市規定在認定普通商品住宅價格標準時,采用裝配式建筑技術的住宅每平方米提高300元;采用全裝修的住宅每平方米提高1000元;采用裝配式建筑技術及全裝修的住宅每平方米提高1300元。這項優惠政策可能比直接補貼500萬元更實惠,因為土地增值稅的平均稅負約為3%5%左右,一億的銷售額就可能產生300萬~500萬的土地增值稅。如果房地產項目的增值率處于20%臨界點上下時,提高裝配式房地產項目的扣除標準而將增值率控制在20%以下,將直接免征土地增值稅。一個10億元的住宅項目如果享受免征土地增值稅的話,按3%的稅率計算,將節稅3000萬元。可見,裝配式建筑技術帶來的政策紅利是極其明顯的。

總結

裝配式建筑成本管理,我們要抓住與傳統建筑的差異特征,實施針對性的管理方法。從房地產開發的全局來看,不僅要看裝配式建筑增量成本,更要著眼于全局,看政策、看稅收、看設計、看采購模式等,算全項目、全過程開發的經濟大帳。

高房價下,裝配式建筑增量成本對開發總成本的影響小到可以忽略。政府的鼓勵政策彌補了部分裝配式建筑增量成本。提前預售而減少的財務成本,甚至大于裝配式增量成本。成本增加及其加計扣除金額之和沖減了增值額,可以節稅120/m2200/m2。在方案設計階段,系統考慮深化設計、構件生產、運輸、安裝施工環節的影響,讓構件規模化、標準化生產,減少事后修改,降低造價。

經濟學原理證明了成本問題不是制約新技術、新產業發展的根本因素,建筑產業節能增效、轉型升級的需要才是裝配式建筑發展的強大引力,房價和政策是引領裝配式房地產項目快速應用的助推劑。綜上分析,裝配式房地產項目的開發全過程成本是可控的,如何利用好國家和地方政府一系列鼓勵、獎勵性政策,算開發全過程的大賬,才是上上之策。
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